25.12.2014 Рынок торговой недвижимости: итоги 2014 года

Рынок торговой недвижимости первым реагирует на любые колебания экономической и политической ситуации в стране. Это закономерно, поскольку указанный сектор напрямую зависит от потребителя, который в условиях нестабильности урезает и перераспределяет свои затраты.

   За 2014 год, учитывая курсовые колебания и экономическую и политическую нестабильность, все основные показатели рынка ожидаемо ухудшились.
   В некотором смысле мы стали ближе к Европе. Например, в Киеве выросла вакантность, достигнув адекватного для Восточной Европы показателя. До – следствие сокращения спроса со стороны арендаторов, продиктованное колебанием курсов валют, снижением покупательной способности и недоступностью кредитования. Основной задачей ритейлеров в этом году было не развитие бизнеса, а попытка его сохранить и оптимизировать. 
   В 2014 году в Украине был рынок арендатора. Сейчас стандартный рабочий день управляющего ТРЦ на 70-80% состоит из встреч с арендаторами, на которых, как правило, его просят пересмотреть коммерческие условия.
Арендодатели были вынуждены в этом году менять свои финансовые модели и соглашаться на уменьшение ставок аренды. Кто-то из арендаторов добился привязки арендной платы к проценту от оборота, кто-то зафиксировал арендную ставку в гривнах, а кто-то получил валютный коридор – максимальный курс доллара к гривне. В связи с частыми изменениями конъюнктуры рынка договоренности достигаются на краткий срок 3-6 месяцев, а затем стороны снова вынуждены садиться за стол переговоров.
   Еще одно изменение, которое тоже приближает нас к Европе – рост такой статьи расходов, как "затраты на арендатора" (бесплатные периоды, компенсация отделки, степ рент и т.д.). Раньше это были значительно меньшие суммы – расходы на развлечения и льготные условия для некоторых якорных ритейлеров. В Польше, к примеру, расходы на арендатора достигают 1,5-2 года арендного дохода. Это один из факторов, который сдерживает строительство новых торговых центров в Варшаве, несмотря на еще высокий потенциал этого города. 
   В Украине на сегодняшний день показатель расходов на арендатора в проекте площадью от 60 тыс. кв. м уже сопоставим с годовым арендным доходом. Многие арендаторы, воспринимая наш рынок как рисковый, просят – чтобы не сказать, требуют – компенсацию своих затрат на ремонт, отделку, оборудование и так далее. Это подразумевает, что такой арендатор заключает неразрывный договор аренды минимум на три года. Конечно, "плюс год" к окупаемости в наших условиях делает сегмент торговой недвижимости менее привлекательным для девелопера. При этом мы предполагаем, что это явление носит временный характер, и со стабилизацией экономической ситуации статья расходов на арендаторов вернется к прежним значениям.
   Еще одно новшество последнего времени, которое, к сожалению, перерастает в тенденцию – отключение электроэнергии, с которым сталкиваются многие ТРЦ. Этого никто не мог ожидать, и такие случаи, как правило, четко не прописаны в договорах аренды. Повлиять на это девелоперы не могут, и стараются только минимизировать последствия – снизить потребление электроэнергии, включать часть светильников и так далее.
    Посещаемость торговых центров не уменьшилась. Товарооборот лучших ритейлеров в гривне в fashion-сегменте в среднем вырос на 10-20%. Очень сильно просел сегмент одежды класса "люкс", старожилы рынка не припомнят такого падения. Сейчас политически непопулярно покупать дорогие вещи, кроме того, многие потребители этого продукта уехали из страны или совершают свои покупки за границей. Наименее просели продажи в сегменте товаров для детей.

Сторона покупателя

   Рынок арендатора значительно сузился в 2014 году. Он уменьшился в первую очередь из-за замораживания развития российских брендов. В этом году некоторые компании из России отметили резкое снижение товарооборота, причем не только вследствие экономической стагнации, но и из-за бойкота, объявленного потребителями этим товарам. При этом сокращение товарооборота отмечалось и на российском рынке.
   На украинском рынке – около 10-12 российских брендов, и все они были достаточно активны до начала этого года. Часть из них будет сложно или вообще невозможно заменить – например, "Спортмастер", аналога которому у нас нет. Хорошая новость – эта компания не уходит с рынка Украины, а лишь приостановила свое развитие.
В ближайшие три-шесть месяцев возможен уход части российских брендов из Украины, оставшиеся либо значительно сократят присутствие (вплоть до закрытия 50% торговых точек), либо будут стараться сохранить статус-кво, просто поставив планы развития на стоп.
    Говоря о крупных международных брендах, которые последние три года активно рассматривали Украину для экспансии, рассчитывать на их приход в ближайшее время не приходится. 
    В нашу пользу все еще говорят несколько факторов: это по-прежнему большой рынок, центр Европы с понятной логистикой и достаточным количеством качественных объектов, где можно открывать магазины. Главное же – измененные условия аренды. Такого привлекательного уровня арендных ставок не было никогда, и никогда арендодатели не были настолько сговорчивы, как сейчас. Поэтому мы верим, что некоторые бренды могут этим воспользоваться.
   Факторы "против" – нестабильная экономическая и политическая ситуация. Если экономическую конъюнктуру можно использовать, чтобы закрепиться на рынке, то политические риски настолько высоки, что в ближайшие полгода мы вряд ли увидим в Украине громкие новые имена из фешн-ритейла.
   Обнадеживает, что торговая недвижимость, которая первой ощущает на себе удар в кризис, первая же и восстанавливается после него. Как только наступит политическая стабилизация, а валютных колебаний не будет минимум три месяца, мы увидим, как будет расти спрос на торговые помещения, увеличиваться арендные ставки и уменьшаться вакантность. Осталось только дождаться этого.


 

12.12.2014 Низкая цена на квартиру всегда сопровождается повышенными рисками

Акционные цены на квартиры застройщики, как правило, предлагают в двух случаях: когда нужно привлечь деньги в строительство или побыстрее избавиться от неликвидных квадратных метров - говорит Евгений Кваша  директор АН «Аккорд плюс».

   «Типичные акции, которые предлагают застройщики на квартиры в своих домах можно разделить на два вида".

1 - акционная цена (квартиры или за квадратный метр). Чаще всего ее предлагают, когда комплекс только запускается или запускает строительство новых очередей на очень ранних стадиях строительства. Поэтому низкая цена всегда влечет за собой повышенные риски.

2 - акционное предложение на готовые квартиры. Бывают акции и на квартиры уже в построенных и даже сданных в эксплуатацию домах.  Как правило, они обусловлены тем, что застройщику нужно продать не совсем ликвидные квартиры - больших площадей или не слишком удачных планировок», - отметил эксперт.

   Напомним, специалисты и участники рынка постоянно подчеркивают, что «клюнув» на слишком низкую цену в итоге можно не дождаться завершения строительства дома.


 

11.12.2014 На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

По данным Минюста, 58% сделок в недвижимости проводятся на рынке вторичного жилья.

   На приобретение "бывшей в употреблении" квартиры идут по нескольким причинам. Основная - зачастую вторичное жилье дешевле нового. Минимальная цена однокомнатной квартиры в панельной девятиэтажке - около 35 тысяч долларов, наиболее экономный вариант в новостройке - 50 тысяч долларов, при том что площадь квартиры в старом и новом домах сравнима. Хотя, можно считать, что это стереотип, так как вторичное жилье часто требует ремонта, который компенсирует дешевизну. Сказывается и амортизация: даже если квартира расположена в доме, которому всего несколько лет, не заметить следы пребывания людей в ней бывает сложно. Еще один фактор - "обжитость" района, наличие школ, магазинов - того, чего не хватает в районах новостроек. Кроме того, можно сэкономить на ремонте - в отличие от квартир в новостройках, которые сдаются с голыми стенами и без коммуникаций.

   Но, как и прочие сделки в недвижимости, приобретение квартиры на вторичном рынке не застраховано от рисков.

Человеческий фактор

   Кроме проверки конструкционных качеств дома в целом и квартиры в частности, в случае вторичного жилья появляется еще и человеческий фактор. Если дому уже много лет, не будет лишним проверить историю прописанных в квартире людей - это можно сделать в паспортном отделе местного ЖЭКа, а слухи и истории собрать по соседям. Люди, продающие вам квартиру, могут быть вполне порядочными, но неизвестно, кто жил там ранее. Пример из жизни: одним из хозяев квартиры был преступник-рецидивист с невозвращенными кредитами в нескольких банках. Последующие владельцы (квартира перепродавалась) не раз подвергались телефонным атакам коллекторов и звонкам непонятных личностей в дверь. Как правило, доказывать им, что вы - не тот самый должник или его родственник - бесполезно, поэтому просто смените телефонный номер, а консьержу строго-настрого запретите пускать к вам незнакомцев.

   Если с предыдущими жильцами все в порядке, сюрприз могут преподнести соседи. Причем независимо от благополучности дома - если в "хрущевке" беспокоить могут алкоголики, то в элитных домах этим фактором могут стать шумные вечеринки золотой молодежи. А от бесконечных ремонтов не застрахованы ни те, ни те. Риелторы и предыдущие хозяева вряд ли сообщат вам о неблагополучных соседях, ведь это может помешать вашему выбору квартиры. Попытаться узнать о соседях можно и самостоятельно - у консьержа, дворников, сторожа близлежащей парковки. Кроме того, следует обратить внимание на состояние лестничной площадки и квартирных дверей - это может сказать о многом.

Внешние причины

   Итак, какие проблемные места могут быть у квартир на вторичном рынке? Их можно разделить на два типа - хозяйственные, связанные с состоянием дома, и правовые.

   Эксперты утверждают, что из 130 тысяч многоэтажных домов в Украине 50 тысяч являются аварийными и нуждаются в ремонте.         Государственные программы по ремонту жилья существуют, но они продвигаются слишком медленно, поэтому украинцам приходится самостоятельно следить за своими домами. При покупке квартиры в старом доме нужно обратить внимание на:
• Состояние крыши (если квартира расположена на последнем этаже). Некачественно уложенная крыша зимой или в дождь может давать течь;
• Если квартира находится на первом этаже, источником неприятностей в виде запахов и тараканов может стать подвал;
• Перепланировку, ее законность и безопасность. В случае нарушения законодательства расплачиваться придется "действующему" хозяину;
• Толщину, материал стен, ориентацию окон - от этого зависит, насколько тепло в вашей квартире будет зимой, и прохладно - летом. В этом поможет техпаспорт дома, его нужно искать в ЖЭКе. Как правило, кирпичные дома лучше сохраняют тепло и обладают меньшей теплопроводностью. А окна должны быть ориентированы на солнечные стороны - юг, запад или восток, иначе в ваши окна не будет заглядывать солнце. Желательно двухстороннее или угловое положение квартиры для возможности проветривания;
• Перекрытия, состояние стен, балконов - не крошится ли бетон, нет ли трещин. В довоенных домах могут быть деревянные перекрытия - они не обеспечивают достаточной шумоизоляции, при износе представляют опасность, а заменять их - слишком дороге дело;
• Шумоизоляцию от соседних квартир и уличного шума;
• Инфраструктуру района - наличие магазинов, школ, детского сада в пешеходной доступности; удобное транспортное сообщение;
• Благоустройство придомовой территории - наличие скамеек, детских площадок;
• Криминогенную ситуацию в районе.

   Возможность остаться без жилья при покупке "вторички" значительно ниже, чем при покупке новой квартиры. Дом-то уже стоит, квартира - вот она, вселяйся хоть сейчас. Угрозу представляют лишь отлаженные мошеннические схемы, уберечь от которых может помощь риелтора. Желательно, проверенного или из крупного агентства недвижимости с большим стажем, имеющего все возможности для всесторонней проверки и организации юридического сделки. Тем, кто захочет сэкономить на услугах риелтора и проверить все самостоятельно, следует знать о таких подводных камнях:
• Квартира может продаваться с поддельными документами. Подлинность нужно проверять во вех конторах, связанных с жильем - ЖЭКе, БТИ;
• Также может продаваться арестованная недвижимость;
• Неправильно оформленная приватизация;
• Усложненная процедура продажи из-за наличия зарегистрированных в квартире детей;
• Наличие совершенных сделок, в которых были нарушены права третьих лиц - например, наследников.

Цены и возможности

   На что можно рассчитывать на рынке вторичного жилья? В целом по рынку недвижимости наиболее ходовой товар - малометражные однокомнатные квартиры площадью около 30 м2. Чаще всего они располагаются в так называемых "гостинках" или "малосемейках" - многоэтажках с 10-20 однокомнатными квартирами на этаже. Такие дома в основном расположены в спальных районах, контингент там неблагополучный, да и площади слишком маленькие - встречаются квартиры и в 20 м2. Впрочем, если абстрагироваться от контингента, то это вполне неплохое жилье для одного человека. Цена такой квартиры - около 30 тысяч долларов.

   На втором с конца месте по популярности - квартиры в "хрущевках". Ассортимент здесь шире - от одной до трех комнат, площади больше, но появляются свои недостатки - проходные комнаты и неудобные планировки. Стоимость трехкомнатной "хрущевки" в более-менее приличном районе может достигать 80 тысяч долларов.

   Жилье 1980-х - 1990-х по комфорту практически не уступает современным домам и сравнимо со "сталинками" - раздельные комнаты, достаточно высокие потолки и раздельные санузлы. Цена однокомнатной квартиры стартует от 50 тысяч долларов, кроме двух- и трехкомнатных, в наличии есть четырех- и иногда пятикомнатные квартиры. География распространения - как окраинные районы, так и центры городов.

   Наиболее элитное предложение на вторичном рынке - элитные дома 1990-х и середины 2000-х. Совсем недавно эти дома были новыми, но прошли годы, и огромные квартиры, еще помнящие помпезные ремонты 90-х, успели сменить хозяев. Цены на такое жилье, расположенное в основном в историческом центре исчисляются сотнями тысяч долларов.


 

10.12.2014 Несмотря на кризис жилье продолжают строить и продавать

Из года в год приходится слышать от девелоперов нарекания на то, какая сложная ситуация для них, что продажи не такие, как хотелось бы и так далее. 

   «Несмотря на эти жалобы, если посмотреть реально на вещи, то видно, что ситуация не так плоха, как может показаться: продажи идут, квартиры продаются и все продолжают строить. В этом году в Киеве открылись продажи в 33-х новых проектах и из них, по меньшей мере, четыре проекта - это престижное жилье достаточно высокого ценового сегмента. Да, концепции этих проектов и какие-то проектные решения разрабатывались в предыдущие годы, но, тем не менее, люди продолжают покупать жилье и первичный рынок развивается»


 
Всего: 213 Страницы: «первая» 2... 3... 4... 5... 6... 7... 8... 9... 10... «последняя»
 

ЖК СРЕДНЕФОНТАНСКИЙ
Цена от 998 $ за м2
ЖК 37 ЖЕМЧУЖИНА
Цена от 580 $ за м2
комплекс ЗЕЛЕНЫЙ МЫС
Цена от 850 $ за м2
посмотреть все новострои →    

ПРОВОДИМ НАБОР СПЕЦИАЛИСТОВ ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

775-38-38
 

БЫСТРЫЕ КРЕДИТЫ (на покупку недвижимости, для развития бизнеса, беззалоговые)

775-38-38
 

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА (недвижимости,зем. участков, автомобилей и др.)

775-38-38
 

РАБОТА ! ДОСТОЙНАЯ ОПЛАТА ТРУДА. ЗАПИСЬ НА СОБЕСЕДОВАНИЕ ПО ТЕЛ:

775-38-38
 

Партнеры







 

Архитекторская ул.
Цена: 46 000 у.е.

Радужный массив
Цена: 47 000 у.е.

Архитекторская ул.
Цена: 53 000 у.е.

Березовая ул.
Цена: 95 000 у.е.

Нищинского Композитора ул.
Цена: 110 000 у.е.
© АН "Аккорд-Плюс"
Телефон: (048) 798-41-40, 798-41-50
Электронная почта: info@akkord-plus.com.ua
  akkord-plus.com.ua
������������ 5000